Por Gladston Marques, advogado especialista em Direito Imobiliário
O crescimento do mercado imobiliário e do turismo na faixa costeira de Sergipe, especialmente em regiões como a Orla de Atalaia, Aruana e Barra dos Coqueiros, tem intensificado um debate que já chegou aos tribunais: os condomínios residenciais podem proibir a locação por temporada realizada por meio de plataformas digitais?
A discussão envolve dois interesses juridicamente relevantes. De um lado, está o direito do proprietário de utilizar e explorar economicamente seu imóvel. De outro, encontram-se os interesses da coletividade condominial, especialmente a segurança, o sossego e a preservação da destinação do empreendimento.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido que a locação por curta temporada, especialmente aquela intermediada por plataformas como Airbnb e Booking, apresenta características distintas da locação residencial tradicional. A alta rotatividade de ocupantes e a circulação frequente de pessoas estranhas ao ambiente condominial podem alterar a dinâmica do edifício e, em determinadas situações, comprometer sua destinação exclusivamente residencial.
Nesse contexto, o STJ admite a possibilidade de os condomínios restringirem ou proibirem a locação por curta temporada, desde que observadas as normas legais e condominiais aplicáveis.
O ponto central, contudo, está na forma como essa restrição é estabelecida.
Não basta uma decisão unilateral do síndico ou a emissão de uma simples circular interna. A adoção de uma proibição exige observância das regras previstas na Convenção do Condomínio, bem como dos procedimentos e quóruns aplicáveis à deliberação da matéria. A ausência de observância dessas formalidades pode comprometer a validade da restrição e gerar questionamentos judiciais.
Para o advogado especialista em Direito Imobiliário Gladston Marques, o debate também deve ser analisado sob a perspectiva do equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos.
“Em um país democrático, a vontade da maioria deve ser respeitada. Mas a democracia também exige bom senso e respeito às regras jurídicas. A maioria não pode ser utilizada para atropelar direitos individuais, assim como o direito de propriedade não pode ser invocado para ignorar a realidade e os interesses da coletividade condominial.”
A afirmação resume um dos principais desafios do Direito Imobiliário contemporâneo. A questão não se limita a definir quem tem razão, mas exige a construção de um ponto de equilíbrio entre o exercício do direito de propriedade e a convivência coletiva.
O condomínio, por sua própria natureza, pressupõe a coexistência de interesses diversos. Por isso, decisões que impactam diretamente a forma de utilização das unidades devem ser tomadas com transparência, participação dos condôminos e estrita observância das normas aplicáveis.
No cenário sergipano, marcado pelo crescimento do turismo e pela valorização dos imóveis localizados na faixa litorânea, a discussão tende a ganhar ainda mais relevância. A expansão das plataformas de locação por temporada exige que as convenções e os regimentos internos sejam analisados e, quando necessário, atualizados de acordo com a realidade atual.
A solução juridicamente mais segura, portanto, não está em proibições arbitrárias nem na defesa irrestrita de interesses individuais. Está na observância da lei, no respeito à vontade democraticamente formada da maioria e, sobretudo, no uso do bom senso para compatibilizar o direito de propriedade com a segurança e a harmonia da coletividade condominial.
No Direito Imobiliário, o equilíbrio entre liberdade e convivência coletiva continua sendo o verdadeiro ponto de partida para a segurança jurídica.
Gladston Marques é advogado há 9 anos e sócio do escritório TMatos Advogados Associados. Especialista em Direito Imobiliário pela FGV, atua nas áreas consultiva e contenciosa, com experiência em contratos, locações, regularização de imóveis e resolução de conflitos. Possui sólida atuação na assessoria jurídica de pessoas físicas e jurídicas, sempre pautada pela ética, segurança jurídica e busca de soluções eficientes para seus clientes.
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